Dación en pago

Qué es la dación en pago

La dación en pago es un convenio en virtud del cual un acreedor acepta recibir por pago de su crédito un objeto diverso del que se le debía. Por ejemplo, un banco acepta quedarse con la propiedad de una vivienda, como contrapartida para cancelar su hipoteca.

Normalmente se ha entendido a la dación en pago como un acuerdo entre el acreedor y el deudor, que se formaliza con el cumplimiento de la obligación en la forma en que han aceptado las partes.

En España, no había existido una regulación específica sobre la dación en pago hasta 2012, cuando la crisis económica golpeó a muchas familias que les hizo incapaces de hacer frente a las cuotas hipotecarias.

Cómo funciona

Generlamente se refiere a una vivienda o bienes raíces, asociados a una hipoteca. Cuando el titular de un crédito hipotecario, que pide dinero para adquirir su vivienda de pronto pierde su trabajo o sus ingresos, ya no puede pagar el dinero prestado por el banco. Normalmente, en ese caso lo que ocurre es que el banco se queda con el inmueble, pero además esta persona contrae una deuda con la entidad de crédito, de por vida. Al carecer de ingresos y tener esta deuda, esto supone una carga financiera inasumible.

El objetivo de la dación en pago es negociar con el banco y proponerle quedarse con el inmueble, a cambio de que la persona titual de la hipoteca quede libre de cargas financieras. Es decir, perderá la casa y los pagos de intereses y princpal que haya hecho al banco hasta la fecha, pero no tendrá una deuda registrada con la entiad de crédito.

Condicones para la dación en pago

Para que se de una dación de pago es necesario que existan los siguientes 4 elementos o requisitos mínimos:

1. La existencia de una obligación o derecho de crédito
2. Que el deudor ofrezca cumplir su obligación con un objeto diferente del debido
3. Que el acreedor acepte ese cambio de objeto
4. Que el objeto que se entrega a cambio sea dado en pago

¿Qué sucede tras la dación en pago?

Una vez ejecutada la dación de pago, ya sea de forma parcial o total, el deudor queda libre de deuda y es excluido del registro de morosos. Este beneficio es muy importante, ya que pasa a reincorporarse al circuito de crédito.

¿Qué es la dación en pago en una hipoteca?

Para entender esta definición es importante reconocer la diferencia entre la dación de pago y la ejecución de una hipoteca.

La ejecución hipotecaria es un procedimiento mediante el cual la entidad bancaria (acreedor) solicita la enajenación del bien hipotecado (ofrecido como derecho real de garantía en el contrato de préstamo) ante el incumplimiento de los pagos por parte del cliente (deudor), con el objetivo de saldar la deuda o como mínimo parte de la misma.

En este tipo de procedimiento es común que, tras la subasta del inmueble, en la mayoría de los casos el valor de la vivienda no alcanza para cubrir la deuda en su totalidad debido a su devaluación. De manera que, el deudor termina quedándose sin la casa y con una deuda que debe seguir pagando aún entregada la casa.

La dación de pago busca amortiguar los efectos más negativos sobre los deudores hipotecarios. De esta manera, supone el fin de la deuda tras la entrega del inmueble. Inclusive, se abre la posibilidad de que el deudor permanezca en la vivienda tras la dación, mediante un alquiler social durante los siguientes dos años. Este tipo de beneficio se establece para aquellos deudores que han perdido todo su patrimonio a favor de los acreedores, por lo que no es posible realizarlo en cada una de las deudas hipotecarias.

¿Cuánto tarda el proceso de la dación en pago?

Desde el momento en que el banco asume inviable la ejecución de la hipoteca y acepta la dación en pago pueden transcurrir de 3 a 6 meses, inclusive puede llegar al año, lo que dependerá del banco. El proceso judicial finaliza tras la entrega de la vivienda legalmente sin consecuencias penales.

Bibliografía

• Ledesma Uribe, J. D. J., & Sainz y Gómez Salcedo, J. M. (2021). La dación en pago («in solutum datio») del Derecho romano al Derecho actual. (Bolonia-Rávena, 2015). Fundamentos romanísticos del derecho contemporáneo, 329-354.